Rechten en plichten van huurders en verhuurders in tijden van Corona

De maatregelen genomen door de overheid ter bestrijding van Covid 19, hebben verstrekkende gevolgen voor gesloten overeenkomsten en zo ook voor huurovereenkomsten.

Gelet op de buitengewone omstandigheden die geen voorgaande kennen, roept dit zowel aan zijde van huurders als verhuurders allerhande vragen op die vanuit een verschillende invalshoek benaderd kunnen worden.

Een aantal zaken werden alvast van hogerhand geregeld zoals o.a. de uithuiszettingen.

De Vlaamse regering besliste eind maart om de uitvoering van alle gerechtelijke beslissingen waarbij een uithuiszetting wordt bevolen, op te schorten omwille van de coronacrisis en dit alvast tot en met 17 juli 2020. Hierbij mag niet uit het oog worden verloren dat niet alle type overeenkomsten binnen dit toepassingsdomein vallen. Zo geldt deze opschorting niet voor o.a. uithuiszettingen

- in het kader van voorlopige maatregelen tussen ex-partners - op basis van een notariële akte - op basis van de handelshuurwet - op basis van het gemeen recht voor zover niet voor bewoning bestemd - ... 

Ook blijft de toepassing beperkt tot de uithuiszetting zelf. Aan de bevoegde rechter zal bijgevolg nog steeds de mogelijkheid tot uithuiszetting gevraagd kunnen worden doch de uitvoering ervan zal desgevallend opgeschort worden tot na de opheffing van het tijdelijk verbod.

Andere huurkwesties die bovenkomen naar aanleiding van de gevolgen van de Covid 19 maatregelen zijn echter (nog) niet op die manier afgelijnd geregeld. Een belangrijke kwestie is deze van de huurprijs. Is betaling in alle omstandigheden nog verschuldigd? Kan een huurder op eigen houtje stoppen met betalen in het kader van zogenaamde overmacht? Wat zijn de risico's? Wat zijn de middelen van verhuurders die zich geconfronteerd zien met het uitblijven van betalingen van de huurprijs?...

Enige omzichtigheid is hoe dan ook vereist. Impulsieve beslissingen nu genomen kunnen later, wanneer de kwestie desgevallend voor de bevoegde rechter wordt gebracht en men in het ongelijk zou worden gesteld, voor nog meer financiële schade zorgen.

Een eerste stap dient altijd te zijn om met de verhuurder contact op te nemen wanneer men aanvoelt in moeilijkheden te komen aangaande de betaling van de huur. Mogelijk is er begrip en kan er gezamenlijk tot een oplossing worden gekomen. Verschillende scenario's zijn denkbaar zoals o.a. een gehele of gedeeltelijke kwijtschelding van de huur, het tijdelijk opschorten van de betalingsverplichtingen waarbij de opgebouwde achterstand later wordt ingelopen, het heronderhandelen van de huurovereenkomst, de minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst...

Wederzijds begrip voor ieders situatie is hierbij van belang. Een huurder van een handelszaak die noodgedwongen tijdelijk de deuren moet sluiten ingevolge de Covid 19 maatregelen zal zich mogelijk geconfronteerd zien met een aanzienlijk verlies aan inkomsten. Maar ook een verhuurder kan door het uitblijven van betaling van huurgelden financieel in de problemen komen wanneer deze op zijn beurt  de huurinkomsten nodig heeft om een lening bij de bank af te betalen of zelf geen andere bron van inkomsten heeft. Ook mag niet uit het oog worden verloren dat vele handelaar-huurders die noodgedwongen de deuren moeten sluiten en/of een aanzienlijk omzetverlies lijden, wel in aanmerking komen voor de hinderpremie en/of de compensatiepremie. Deze premies zijn o.a. bedoeld om vaste kosten in het kader van de uitbating zoals bijvoorbeeld de betaling van de handelshuur, (gedeeltelijk) te dekken. Situaties waarbij de financiële schade voor de huurder die verder zijn huur dient te betalen, (veel) kleiner is dan deze voor de verhuurder bij het uitblijven van de betaling, zijn dan ook niet ondenkbaar. Iedere situatie is anders en dient grondig te worden onderzocht.

Kunnen huurder en verhuurder tot zulke minnelijke regeling komen dan zijn zowel huurder als verhuurder erbij gebaat de gemaakte afspraken duidelijk op papier te zetten en desgevallend als addendum te voegen aan de huurovereenkomst.

Kunnen huurder en verhuurder niet tot zulk akkoord komen dan zullen er op basis van de wet en afhankelijk van de concrete omstandigheden nog pistes mogelijk zijn zoals o.a. het inroepen van overmacht om zijn betalingsverbintenis op te schorten of zich baseren op de imprevisieleer om de huurovereenkomst te heronderhandelen.

Deze rechtsfiguren zijn echter aan voorwaarden onderworpen om op geldige wijze toepassing ervan te kunnen maken. Het zal dan ook steeds van belang zijn voor iedere concrete huurkwestie na te gaan of aan alle voorwaarden voldaan is om het desbetreffend rechtsfiguur van bijvoorbeeld overmacht of imprevisieleer te kunnen inroepen. Doet men dit niet dan loopt men het risico dat op latere datum de bevoegde rechtbank zal beslissen dat ten onrechte gebruik werd gemaakt van het desbetreffend rechtsfiguur en men bovenop achterstallige huurgelden ook nog een schadevergoeding en procedurekosten verschuldigd zal zijn.

Indien een huurder (of verhuurder) tot slot van oordeel is dat hij of zij er het meest bij gebaat is de huurovereenkomst te beëindigen eerder dan te zoeken naar tijdelijke oplossingen om de moeilijke periode te overbruggen, zal uiteraard nog steeds kunnen nagegaan worden of conform de huurovereenkomst en/of de geldende wetgeving, een geldige opzeg kan gegeven worden van de huurovereenkomst en wat hier desgevallend de risico's of gevolgen van zijn.

Heeft U hierover nog vragen of wenst U als huurder of verhuurder na te gaan wat uw mogelijkheden zijn, kan U steeds terecht bij Liberant advocaten. U kan hiervoor contact opnemen met Leslie Roelants: roelants@liberant.be